应牛配市场分化激活豪宅潜力，臻雲以区位赋能、设计革新造就豪宅新路径

（原标题：市场分化激活豪宅潜力应牛配，臻雲以区位赋能、设计革新造就豪宅新路径）

中国网财经6月9日讯伴随着“好房子”概念的提出和行业新发展模式的构建，分化成为楼市关键词。在这场对于优质资产的逐鹿中，核心区位千万以上的高价房产仍受到购房者追捧，臻澐等一批豪宅项目加速进场。

市场的“分化”

从数据上看，2024年豪宅市场表现出强劲的去化势头。根据克而瑞的统计，2024年上海共有30个“日光盘”，其中有17个豪宅“日光盘”均价超过10万平，占比接近六成。同样当年北京的翘尾行情中，三座单价10万+的豪宅中海京华玖序、香山樾、北京宸园包揽成交金额排行榜前三甲。

豪宅火热的市场表现延续至2025年，根据中指研究院的最新数据：2025年1-4月，中国最具代表性的30座城市里面，其中有20个城市的改善住宅成交套数出现了同比上涨：以北京为例，总价在500万以内的住宅产品，占比较去年同期下降了2个百分点，总价在1000万以上的住宅产品，占比较比去年提升了8.7个百分点。

当然，不同购买力对于豪宅界定的标准有所不同，相较于顶级豪宅的奢侈属性，千万级的豪宅兼顾了品质和价格，更符合多数高净值人群的购买力，选择空间也更大。伴随着此前拍出的核心区土地逐步进入开发阶段，千万级以上豪宅相继入市，上海融创一号院年内两次开盘“日光”，成为首个销售额破百亿元的项目，北京华润置地、招商蛇口、中铁置业共同开发的“臻澐”项目据悉将于近期开盘，受到市场关注。

随着保障性住房的紧锣密鼓建设，房地产市场逐渐呈现两极分化的表现，改善房和豪宅需求越来越旺盛。随着第四代住宅概念的渗透，好房子的标准被提高，房地产市场也会进一步分化。

豪宅的“基因”

豪宅市场的火热，本质上是使用价值与投资价值的双重叠加，而后者是基于前者而生的应牛配，相比直接表现在价格上的投资价值，豪宅的使用价值的观感更加内敛，包含从地段到设计的多个层面。地段层面，城市核心区位与自然景观的融合，已成为豪宅价值的“压舱石”，设计层面更是从“功能堆砌”转向“场景营造”，精准匹配高净值人群的居住需求。

以北京为例，从20世纪90年代的方庄和亚运村的兴建开始，北京的豪宅概念逐渐发展并完善起来，并伴随着丽京花园别墅、紫玉山庄等项目的落成，一辈新人换旧人。如今除了基于国际化需求而壮大的中央别墅区，北京的豪宅基于“一山、两河、三线”扩展，与20年来中国社会的财富积累与历史变革有着惊人的重合。

对于世界上任何一座豪宅，兼具“山水资源”与“城市能级”是基本需求，这既要求有自然景观，也需要城市配套。在自然景观中，水面的地理特征都是引人入胜的，它代表着环境的平和以及周边空间视野的开放。水资源稀缺的北京，三山五园、亮马河等水景已经滋养出一众豪宅项目，清河滨水区域具备同样的豪宅潜力。

除了出众的自然景观，地段的稀缺还体现在配套资源上。豪宅项目周边往往分布有商业、交通、教育、医疗资源，并配以产业集群实现职住均衡和发展可持续，吸引高净值人群。如亮马河一线滨水豪宅拥有CBD、SKP、颐堤港，清河豪宅带搭配有中关村、软件园、万象汇。

区位的“稀缺”

一切真历史都是当代史，当传统区域逐渐饱和，兼具自然景观和产业配套的新区域便会崛起。亮马河的水一路向东，在和温榆河交汇的上游，另一条支流正在崛起。西起红山口山脚下的京密引水渠青龙桥闸，清河贯穿了海淀流过，皇家苑囿、驻军、居住、种植，水陆交通节点的特性让此处车船两通，留下了灿烂的人文和自然景观。

西山的叶长长落落，清河的水起起伏伏。时间保留了山川，两岸从稻田到科技园区的变化若弹指挥间。2025年1月2日成交的海淀朱房两宗地块相继成交，以此为基础，一个新的豪宅聚集区正崭露头角。3月，西侧地块定名“臻澐”，开发者希望基于居住体验提交一份不同于传统豪宅的全新答案。

作为北京豪宅的“新主场”，臻雲项目所处的清河岸区位优势得天独厚，西依西山文脉，南揽清河水系，让项目在城市地块范围限制下仍能利用大面积景观。《园冶》一书中曾有论断“巧于因借，精在体宜”，其中“借”就是指园内外的联系。“极目所至，俗则屏之，嘉则收之”，臻雲项目将此理念贯彻，深度融合自然景观与建筑空间，利用地理优势，规划了东西走向的“山轴”，和南北走向的“水轴”，山水轴形成了罕有的十字交叉景观轴，南观清河，西赏西山。

当代清河沿线重点功能地区以南北向分布为主，清河东西向横贯其间，生态景观功能更为显著。同时，清河沿线的国家级职能集中，中关村科学城与上地信息产业基地上地信息产业基地是中关村科学城产业创新发展的先行区，开启了我国大信息产业的先河。毗邻臻雲项目的上地信息产业基地30年来以信息路沿线的科技企业产业化为引领，带动信息路沿线，特别是中关村软件园、留学生创业园等周边区域协同发展，形成了以上地信息路沿线为标志的高科技企业聚集区，是当前创新创业最活跃、科技经济发展最重要的核心地区之一，打开区域未来的增长空间。

需求的“洞察”

从过去照进未来，伟大建筑是时间塑造的弄潮儿和未来的启航者。如果说兼具“山水资源”与“城市能级”的地块已成为豪宅开发的稀缺标的，而贴近高净值人群真实需求的产品设计，则进一步放大了这一价值。

作为在海淀深耕25年的企业，华润置地深谙区域高净值人群对居住品质的极致追求。臻雲项目设计为15栋8-16层洋房与小高层围合，标准层高3-3.4米，共推出七个户型，涵盖六种面积：134㎡、139㎡、187㎡、209㎡、229㎡、275㎡，主打180㎡以上大户型，适合不同需求客群。

通过360余组客户调研，项目团队发现购买客群多有多代人共居的需求，需要在大空间中综合学习、护老并平衡代际生活、空间成长。因此，臻雲项目从户型设计到细节打磨，均从用户体验出发删繁就简，以纯粹的理性思维将户型的性能提升到极致。既满足客户的个性化居住需求，也能适应家庭居住结构变化时的功能调整需求。如LDK空间、学习空间都可以根据家庭成员结构需求差异化布局，此后也可以满足同一家庭的成长型变化——当家庭从二人世界发展到三口之家，甚至二孩时代，空间都能随生活需求灵活调整，从三室到四室，让房子“随需而变”。

值得一提的是，臻澐项目将海淀知识、文化的底色融入设计，在空间迭代中创新提出“学习型社区”概念，作为静音住宅代表，项目综合运用“9重静音系统”，健康照明覆盖全屋，且每个户型都在安静的朝向设计有多功能学习区，该区域不仅可以在学生求学阶段用于学习督导，还可以作为多功能房使用，给房屋更多可变性。

此外，社区内规划共享图书馆、亲子共读空间，免费开放的小区会所四点半学堂；为体测打造的50米折返跑塑胶场地、护膝跳绳区域构建起社区学习氛围，形成更为纯粹的居住圈层。

以“借景理念”与“属地化设计”为支点，臻雲项目在“好房子”时代命题下开辟了一条区别于传统奢侈豪宅的千万级豪宅路径，以“海淀基因”为设计底色，最大化利用西山清河景观资源，打造出了兼具人文底蕴与现代功能的“去符号化”豪宅产品。

每一座当下被称为伟大的传世豪宅在其所处的历史时期都是崭新的，面向未来，新生代的豪宅需要融入新时代的技术、需求、创新。从市场热度到产品内核，从区位赋能到设计革新，臻雲项目用理性的思考探索性能的极致，创新性重构了千万豪宅的价值标准。在高端住宅竞争白热化的当下，臻雲项目的入市，不仅满足了高净值人群对资产配置与生活品质的双重期待，更以“好房子”的姿态应牛配，形成了一套可复制、可推广的新生代豪宅经验体系，为其他城市核心区的高端住宅开发提供新思路，贡献了一份值得借鉴的“海淀答案”。

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